전월세 전환 계산기

전월세 전환 공식

월세 = (전세보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12

전세 3억을 보증금 1억 + 월세로 바꾼다면, 차액 2억에 전환율을 곱하고 12로 나눕니다. 전환율 5.5%라면 월세 약 91만 7천원입니다.

반대로 전세보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)로 역산할 수도 있습니다.

법정 전환율 상한

기존 계약을 갱신하거나 조건을 바꿀 때는 주택임대차보호법상 상한이 있습니다.

• 연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 쪽이 상한
• 기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%

신규 계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 그래서 실제 시장에서는 5~6%대 전환율이 흔히 쓰입니다. 계산 전에 갱신인지 신규인지부터 확인하세요.

전환율이 높을수록 세입자에게 불리합니다

같은 2억을 월세로 바꿀 때:

• 전환율 4% → 월 66.7만원
• 전환율 5.5% → 월 91.7만원
• 전환율 6% → 월 100만원

2%p 차이가 월 33만원, 2년이면 800만원입니다. 협상 여지가 있는 숫자입니다.

전세 vs 월세, 뭐가 유리한가

기준은 간단합니다. 전환율과 내 자금의 기회비용을 비교하세요.

• 전환율이 예금금리보다 높으면 → 보증금을 많이 넣는 쪽(전세)이 유리
• 전환율이 대출금리보다 낮으면 → 대출 대신 월세를 내는 쪽이 유리

예: 전환율 5.5%인데 전세대출 금리가 3.5%라면, 대출받아 보증금을 올리는 편이 연 2%p 이득입니다. 반대로 전환율이 3%인데 여유자금을 연 5% 상품에 넣을 수 있다면 월세가 낫습니다.

놓치기 쉬운 것

• 월세 세액공제 — 총급여 요건을 충족하는 무주택 근로자는 월세의 일정 비율을 연말정산에서 세액공제받습니다. 월세가 마냥 손해는 아닙니다.
• 보증금 보호 — 보증금이 커질수록 전세사기·깡통전세 위험도 커집니다. 확정일자·전입신고·전세보증보험을 반드시 챙기세요.
• 관리비는 별도입니다. 월세가 싸 보여도 관리비가 높으면 실부담이 비슷할 수 있습니다.

공개된 주택임대차보호법 기준의 참고용 계산입니다. 법정 전환율 상한은 한국은행 기준금리에 따라 바뀌므로, 갱신 계약이라면 계약 시점의 기준금리를 확인해 전환율을 입력하세요.