양도소득세 계산기

1세대 1주택은 12억까지 비과세

거주자인 1세대가 주택 1채를 2년 이상 보유하고 팔았다면, 양도가액 12억원까지는 세금이 전혀 없습니다. 조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주 요건도 충족해야 합니다.

12억을 넘으면 초과분만 과세

15억에 팔았다고 15억 전체에 세금이 붙는 게 아닙니다. 12억을 넘는 비율만큼의 양도차익에만 과세됩니다.

과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액

15억에 팔아 차익이 6억이라면, 과세 대상은 6억 × (3억 ÷ 15억) = 1억 2천만원뿐입니다.

장기보유특별공제가 핵심입니다

10년 보유·10년 거주한 1주택이면 80%가 공제됩니다. 과세 양도차익이 1억 2천만원이어도 공제 후에는 2,400만원만 남습니다. 오래 보유하고 실거주한 집일수록 세금이 극적으로 줄어듭니다.

3년 미만 보유면 장기보유특별공제가 전혀 없습니다.

세율은 종합소득세와 같습니다

과세표준에 6~45% 누진세율이 적용되고 지방소득세 10%가 더해집니다. 다만 보유기간이 짧으면 중과됩니다.

• 1년 미만 보유 — 70%
• 1~2년 보유 — 60%
• 2년 이상 — 기본 누진세율

이 계산기는 2년 이상 보유를 전제로 기본세율만 적용합니다. 단기 매도라면 세금이 훨씬 큽니다.

필요경비에 넣을 수 있는 것

취득세, 법무사 비용, 중개보수(살 때·팔 때 모두), 발코니 확장·샷시 교체 같은 자본적 지출이 포함됩니다. 도배·장판처럼 원상 유지를 위한 수선비는 인정되지 않습니다. 영수증과 세금계산서를 꼭 보관하세요. 경비 1천만원을 인정받으면 세금이 수백만원 줄어듭니다.

신고 기한

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 늦으면 무신고 가산세 20%가 붙습니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고도 해야 합니다.

일시적 2주택

이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우, 새 집을 산 뒤 정해진 기한 안에 기존 집을 팔면 1주택으로 보아 비과세됩니다. 기한은 규제 상황에 따라 바뀌므로 반드시 확인하세요.

공개된 소득세법 기준의 참고용 추정입니다. 다주택 중과, 조합원입주권·분양권, 상속·증여 취득, 감면 특례 등은 반영되지 않았습니다. 양도소득세는 금액이 크고 규정이 복잡해 실제 신고 전 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.